Miete für Geschäftsräume in Corona-Zeiten

Corona: Geschäftsschließung behördlich angeordnet
Müssen Sie noch weiter Miete zahlen?
Am 22. März 2020 hat die Landesregierung ein weitreichendes Kontaktverbot für Nordrhein-Westfalen per Rechtsverordnung erlassen und Ladenbetreiber teilweise gezwungen, Ihre Geschäfte bis mindestens zum 19. April 2020 zu schließen.
Dadurch brechen Friseuren, Gaststätten, Hotels, Bekleidungsgeschäften u.v.a.m. die Einnahmen weg – der Existenzverlust droht !
Die häufige Frage unserer Mandanten ist, ob in dieser Situation weiterhin die Miete gezahlt werden muss.

Da die Mietvertragsparteien nur in den seltensten Fällen eine vertragliche Regelung zum Umgang mit einer Pandemie (höherer Gewalt) getroffen haben, ist die Rechtslage nicht eindeutig und einzelfallabhängig, ob auch weiterhin die Pflicht des Mieters zur Fortzahlung der Miete besteht.

Mietmangel wegen öffentlich-rechtlicher Beschränkung durch Rechtsverordnung?
Bei der Umsetzung der Rechtsverordnungen sind nicht das vermietete Gebäude das Problem, das zu einer Untersagung der Gewerbeausübung führt; vielmehr ist Adressat der Anordnung der Mieter als Gewerbetreibender. Im Ergebnis dürfte man in den meisten Fällen zu dem Ergebnis kommen, dass kein Mietmangel und somit kein Recht zur Mietminderung besteht
Aber aufgepasst:
Eine Vielzahl gewerblicher Mietverträge regelt nicht nur die Vermietung einer bestimmten leeren Fläche; vielmehr sind oftmals detaillierte Regelungen zu dem beabsichtigten Miet- und Nutzungszweck vorgesehen.
Während der Mieter das Mietobjekt nicht über den vereinbarten Zweck hinaus nutzen darf, ist der Vermieter zur Überlassung des Mietobjekts für den Nutzungszweck verpflichtet.
Wenn nunmehr aufgrund der o.g. Rechtsverordnung oder einer anderen öffentlich-rechtlichen Anordnung der Vermieter seiner Verpflichtung nicht nachkommen und das Mietobjekt nicht dem vereinbarten Nutzungszweck zur Verfügung stellen kann, dürfte es sich um einen Fall der Unmöglichkeit der von Ihrem Vermieter geschuldeten vertraglichen Leistung handeln, wenngleich ggf. auch nur vorübergehend. Für einen solchen Fall der Unmöglichkeit sieht der Gesetzgeber vor, dass Sie als Mieter von der Gegenleistung für die Zeit der Unmöglichkeit befreit wären.
Ebenso könnte eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegen; die Rechtsprechung sah bislang eine sog. „Störung der Geschäftsgrundlage“ bei kriegsähnlichen Zuständen wie auch bei Embargos, soweit dies nicht vorhersehbar war. Es ist folglich denkbar, dass die jetzige öffentlich-rechtlich angeordnete und durch Corona ausgelöste Krise als „Störung der Geschäftsgrundlage“ angesehen werden könnte.
Rechtlich hätte dies zur Folge, dass es zu einer Vertragsanpassung berechtigen könnte, ggf. bis hin zu einer Aufhebung des Mietvertrages.
Vorgehensweise:
Sie wie auch Ihr Vermieter haben die aktuelle Situation bei Mietvertragsabschluss wahrscheinlich nicht erahnt und haben ein Interesse daran, dass Mietverhältnis nach der Krise vernünftig fortzusetzen. Deshalb unser Rat: suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter, um eine für Sie und Ihren Vermieter sachgerechte Lösung zu finden.
Gerne prüfen wir Ihren Mietvertrag und beraten Sie dazu, welche Möglichkeiten sich für Sie ergeben könnten und begleiten Sie bei Gesprächen mit Ihrem Vermieter.

Sie erreichen uns per E-Mail unter info@dieluweit.com oder telefonisch in:
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Wir wünschen Ihnen alles Gute und bleiben Sie gesund !
Ihr
Marc Dieluweit
Rechtsanwalt